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未成年人簽訂租賃契約之效力

房東:音樂娃娃
發表時間:2012-11-18



很多高中生剛考上大學必須去外地唸書開始新生活,在學校宿舍僧多粥少的情況下,常會為了租房子的問題煩惱。
民法上規定要二十歲才算成年,大學新鮮人頂多十八、九歲,房東常因此有所顧忌,要求要有家長作保,或是要收取高額押金;甚至是在租賃契約有糾紛時主張契約無效,讓學生不知道該如何應對、出門在外求助無門。

其實各國對於成年的年齡各有不同,有些規定18歲、有些規定21歲,端看該國民情風俗而定。會有所謂成年年齡的規定然後賦予不同的法律上資格與效力,主要是考慮到未成年人可能因為社會經驗不足而受騙、容易輕率下決定而後悔,所以希望未成年人所作的法律行為能有人把關(這就是法定代理人的角色)、能有補救的機會,不然未成年人若隨便簽下一張上百萬的本票或是隨便跟人簽訂很苛刻的勞動契約都還認定契約是有效的話,還沒正式出社會就開始了負債的人生。

所以我國規定必須滿20歲才算成年,才具有完整的行為能力,才能獨立完成有效的法律行為。

只是只要跟人有生活上的交流一定免不了會有契約行為的產生,若任何事都規定未成年人所作的法律行為一定無效,那未成年人在社會上就任何事都做不了,也阻礙了他們學習成長、跟人互動的機會;而且若他們仗著自己是未成年人可以不用負責的心態而到處招搖撞騙,對他人也是一種傷害,所以法律還是賦予他們的行為在法律上有一定的效力,讓他們可以進行一些基本的法律行為,並且負起一部份的社會責任。

法律規定,未滿二十歲的未成年人有限制行為能力,他們要跟人訂定契約或進行其他具有法律效果的法律行為時,必須事先得到法定代理人(通常是父母)的同意,或是事後得到法定代理人的承認;而如果所進行的法律行為在未成年人所處的年齡、身分,或是在日常生活中是不可或缺的情況時,未成年人甚至可以獨立完成該法律行為而無須法定代理人的同意或承認。不過當然不是所有的未成年人都具有限制行為能力,法律還是設下了最少要滿七歲的規定,若連七歲都不到,則是屬於完全的無行為能力,就一定要由法定代理人為他們代為法律行為了。

學生租房子簽訂租賃契約,如果事先得到法定代理人的同意或事後得到法定代理人的承認,則所簽訂的租賃契約效力跟其他成年人一樣都是完整有效的,在相同的締約條件下,並無須額外負擔其他的義務或是提供擔保(當然雙方同意的話又另當別論啦);如果租房子已經變成一般大學生的常態,而且在簽訂租賃契約當時是屬於必要的情況時,更可能可以解釋為屬於日常生活所必須,可以不經法定代理人的同意就去進行。而在符合上述各項條件時,租賃契約完全有效,房東是無法主張租賃契約效力有瑕疵的。

只是很多學生租房子可能並沒有事先跟法定代理人商量,或是房東也無從知悉未成年人到底有沒有取得未成年人的同意或承認,法律也不希望讓這份契約效力懸而不決,所以就規定房東可以定一個月以上的時間催告未成年人的法定代理人,要求法定代理人限期內回答到底有無同意或承認未成年人所定的租賃契約,讓契約關係早日底定,如果法定代理人期限過後仍不回答,則法律就視法定代理人並不同意,讓契約歸於無效,讓雙方法律關係回復原狀。

參考法條:民法第12條、第13條、第77條、第79條、第80條



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